土砂災害特別警戒区域内にある土地

本ページでは、土砂災害特別警戒区域内にある土地の評価について、その要点をまとめています（2022年11月更新）。

土砂災害特別警戒区域の調べ方

東海三県の各県では、土砂災害特別警戒区域等の場所をインターネット上で公開しています。

路線価方式で評価を行う市街化区域にも、土砂災害特別警戒区域として指定されている場所があることが見受けられます。

愛知県土砂災害情報マップ（PC版）

愛知県土砂災害情報マップ（ｽﾏﾎ版）

砂防関係区域マップ（岐阜県）

三重県土砂災害マップ（PC版）

三重県土砂災害マップ（ｽﾏﾎ版）

相続税の評価で用いる"特別警戒区域補正率"は、評価対象地の全部又は一部が、土砂災害特別警戒区域として指定されているケースで使います。「基礎調査の結果公表済み」や「基礎調査結果」とされている区域は、指定が完了していませんので、"特別警戒区域補正率"を使うことはできません。

評価対象地の全体の地積に、特別警戒区域の地積の占める割合に応じて、補正率が定められています。

この補正率のことを、"特別警戒区域補正率"といいます。

【設例】

総地積：1053㎡

特別警戒区域の地積：495㎡

路線価：80,000円

奥行価格補正率：1.00

【計算】

495㎡÷1053㎡ ≒ 47%

→ 特別警戒区域補正率0.80

評価額＝80,000円×1.00×0.80×1053㎡＝67,392,000円

土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価に関する"「財産評価基本通達の一部改正について」通達のあらましについて"では、特別警戒区域補正率の適用に関して、次のポイントが挙げられています。

土砂災害特別警戒区域内にある宅地については、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」により建築物の構造規制が課せられ、宅地としての通常の用途に供するときに一定の利用制限がかかります。

この減価要因を相続税評価額に反映されるため、この通達が作られました。

つまり、評価対象地の形状等に着目をした物理的な補正ではなく、利用制限という権利関係に着目をした補正に関する規定といえます。

相続税申告の場合、亡くなられた日現在で、評価対象地の全部又は一部が土砂災害特別警戒区域として指定されていたのかを判定します。土砂災害特別警戒区域の指定は解除されることもありますので、判定時点には注意が必要です。

固定資産税評価額には、土砂災害特別警戒区域として指定されたことによる減価要因を独自に織り込むことになっています。

倍率方式は固定資産税評価額を基に評価を行います。減価の重複を避けるため、倍率方式では特別警戒区域補正率を適用できないことになっています。

市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林、市街地原野の相続税評価額は、これらの土地の地目が宅地であった場合の評価額を基に算定します。

これらの土地が土砂災害特別警戒区域内にあった場合、宅地転用後に上述の利用制限が課せられるため、宅地以外の地目の土地についても、特別警戒区域補正率の適用ができるとしています。

路線価方式で評価を行う雑種地も、同様に取り扱われます。

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